Frågor och svar

 1.    Varför lansera ett nytt boprisindex?

I Sverige har det saknats ett trovärdigt finansiellt index som kan utgöra basen för en likvid marknad för bostäder. I USA och England har det funnits finansiella boprisindex en längre tid och en finansiell handel har startat. Det är viktigt att skapa förutsättningarna för en finansiell handel med bostadsmarknadens risker också i Sverige.

2.    Till vad behövs ett finansiellt boprisindex?

Det behövs för att kunna starta en derivathandel på index, men också för att kunna skapa konsumentprodukter som försäkrings- och sparprodukter. Med nya försäkringsprodukter skulle ett hushåll kunna försäkra sin bostads marknadsvärde. Med nya sparprodukter skulle man kunna tänka sig ett sparande som följer bostadsmarknaden. En person som bor i hyresrätt skulle t.ex. kunna försäkra sig om att sparandet följer bostadsmarknaden. Med en fungerande derivatmarknad för bostäder skapas också en prissättning av risker, vilket är användbart för att t.ex. göra prognoser.

3.    När är det tänkt att en derivathandel baserad på HOX index kan starta?

Förutsättningarna i form av index och en handelsplats finns på plats, men en likvid handel med finansiella instrument uppstår inte av sig själv. Först behövs enskilda kontrakt mellan två parter, och det kommer att dröja innan det finns någon omfattande handel. En lansering av försäkringsprodukter knutna till index skulle driva fram ett behov av att handla med risk på bostadsmarknaden. 

4.    Vad skiljer en derivatmarknad för bostäder från t ex aktiemarknaden?

En derivatmarknad för t ex aktier har en underliggande vara som är enkel att handla med. Det saknas för bostäder eftersom varje bostad är unik och bostäder handlas inte på börsen. Det går alltså inte att göra s k arbitrageaffärer mellan index och underliggande vara vilket normalt driver likviditeten på en derivatmarknad. När väl en marknad etablerats blir det mindre betydelsefullt med en underliggande vara än under ett startskede. Det kommer att utredas möjligheten till att också bilda en fond som följer index för att möjliggöra handel i underliggande vara såväl som arbitragehandel och härigenom en större likviditet.

5.    Räcker det inte med SCB:s och Mäklarstatistiks nuvarande siffror?

SCB har en mycket god statistik över genomförda småhusförsäljningar. Tyvärr är den tidsfördröjd 2-5 månader och är beroende av fastighetstaxeringen vilket gör att den inte lämpar sig för finansiella produkter. Mäklarstatistiks kvadratmeterpriser har inte det problemet eftersom de bygger på ett aktuellt dataunderlag från fastighetsmäklare, samma data som ligger till grund för det nya indexet. Däremot påverkas kvadratmeterpriserna av vilken typ av bostäder som säljs under olika perioder. Genomsnittspriset påverkas t.ex. av andelen nyproduktion eller andelen små bostäder, som ofta har högre pris per kvadratmeter. Därför är de inte lämpliga för finansiella produkter.

6.    Vem är index till för?

Index ska ligga till grund för finansiella produkter, bl.a. försäkringsprodukter för att hantera riskerna på bostadsmarknaden. Indexet är också tänkt för företag, offentliga organ och privatpersoner som följer bostadsmarknaden och som behöver kvalitetssäkrad information.

7.    Hur görs indexet?

Boprisindexet mäter hur priserna förändras på bostäder med en så kallad hedonisk beräkningsmodell. Förenklat kan man säga att den följer ett typobjekt inom det område som mäts. Beräkningsmodellen har utformats för att rensa bort effekten av att olika typer av bostäder säljs under olika tidsperioder, för att mäta den underliggande prisutvecklingen. Datamaterialet kommer från fastighetsmäklare. Efter varje månad rapporteras uppgifter in för de bostadsaffärer där det skrivits kontrakt under månaden.

8.    Hur beräknas Sverigeindex?

HOX Sverige BR speglar de 20 mest omsatta kommunerna, däribland Stockholm, Göteborg och Malmö. Stockholm, Göteborg och Malmö är de områden där flest bostadsrätter omsätts. Indexet är tänkt att spegla utvecklingen av de delar av bostadsmarkande där den allra största omsättningen finns. HOX Sverige Villa speglar arbetsmarknadsregionerna kring storstäderna och kring större regionala centra. Tillväxtverkets indelning i FA-regioner ligger till grund för indexet. Sverigeindex för villor resp. bostadsrätter vägs samman av ett antal underliggande index. Sammanvägningen görs utifrån det totala värdet av bostäderna på resp. marknad. I juli varje år görs en omviktning baserat på aktuell prisnivå och antalet bostäder som finns på resp. marknad.

9.    Hur tillförlitligt är index?

Man skulle kunna säga att indexvärdena beräknas på ett urval av alla bostäder, eftersom inte alla bostäder säljs varje månad. Som i alla urvalsundersökningar finns det ett mått av osäkerhet. Den exakta utvecklingen är omöjlig att mäta, eftersom man av naturliga skäl inte kan ha information om varje bostads marknadsvärde vid varje tidpunkt. Indexberäkningen baseras således på de försäljningsdata som finns tillgängliga. Det finns inga tecken på att det urval som används inte är representativt i de områden där index beräknas. För att öka tillförlitligheten genomförs också omfattande kvalitetstester på inlämnade uppgifter. Den statistiska modellen förklarar ca 90% procent av observerad prisvariation under hela tidsperioden (2005-idag) och i undersökningsområdena, vilket är en hög siffra för den här typen av modeller. Detta gör att precisionen i skattningarna är hög. Vissa månadsvärden är behäftade med något större osäkerhet, framförallt juli och december, då antalet försäljningar normalt är relativt lågt.

10.    Vad betyder "statistiskt säkerställd förändring"

Om prisförändringen jämfört med föregående period är statistiskt säkerställd menas att det med t.ex. 95 procents sannolikhet har skett en positiv eller negativ prisförändring. Om förändringen i index mellan två tidsperioder är statistiskt säkerställd, är det sannolikt att det har skett en uppgång eller nedgång i index, jämfört med föregående tidsperiod. Det är då inte sannolikt att skillnaden bara beror på att slumpen.

11.    Hur ser lanseringsplanera ut framåt?

De index som behövs för finansiell handel eller för försäkringsprodukter kommer att publiceras offentligt. Inför lansering av försäkringsprodukter kommer därför fler index att lanseras. I övrigt finns just nu inga planer på att lansera fler offentliga index.

12.    Hur ofta uppdateras index?

Nasdaq OMX Valueguard boprisindex uppdateras en gång per månad samma dag som Mäklarstatistik publicerar sina siffror över prisutvecklingen på bostäder i Sverige.

13.    Vilka index kommer att vara allmänt tillgängliga?

De index som  visar utvecklingen för de viktigaste bostadsmarknaderna för bostadsrätter och villor, på en övergripande nivå speciellt utvalda som bas för finansiella produkter och försäkringsprodukter. Övriga index kommer endast att levereras till kunder och återförsäljare.

14.    Hur går det till om man vill köpa fler index eller få en fördjupad analys?

Kontakta Valueguard Index Sweden.

15.    Hur går det till om man vill lansera produkter på index?

Kontakta Nasdaq OMX eller Valueguard.

16.    Kan man lita på att ingen förändrar dataunderlaget?

Index bygger på data från mäklare, huvudsakligen via Svensk Mäklarstatistik AB, som sammanställer uppgifter från Sveriges fastighetsmäklare. Uppgifterna hämtas automatiskt ur fastighetsmäklarnas egna affärssystem, samma system som används för att skapa försäljningskontrakten, göra annonser till Hemnet etc. Att manipulera uppgifterna skulle innebära en hel del krångel, förutom att man bryter mot de regler som Mäklarsamfundet ställt upp. Det är dock möjligt att förändra data. För att få någon påverkan på statistiken i stora områden krävs en samlad aktion från många aktörer, vilket torde vara högst osannolikt. Antalet fastighetsmäklare som lämnar uppgifter är mycket stort. Trots detta kommer ett regelverk successivt att byggas upp för att motverka förändringar av data och ett kvalitetsforum med representation från bl a Nasdaq OMX, KTH, Valueguard Index Sweden och Mäklarstatistik.

17.    Kommer beräkningsmodellen för index att ändras i framtiden?

Ja, beräkningsmodellen kommer hela tiden att hållas aktuell och anpassas efter vilka data som finns tillgängliga. Strävan är att framställa index på bästa möjliga sätt även i framtiden. Det nya bostadsrättsregistret kommer t.ex. att innebära att vi får bättre kvalitet på informationen och möjlighet att ta hänsyn till mer data. Sådana förändringar påverkar dock endast framtida värden. Den normala proceduren för förändringar är att de förannonseras 3 månader innan de träder i kraft.

18.    Kommer publicerade indexvärden att ligga fast?

Ja, de indexvärden som publiceras på börsen kommer att ligga fast. Själva beräkningen av indexet görs i en hedonisk regressionsmodell – där alla tidigare värden egentligen rör sig något varje gång nya data tillkommer. Denna rörelse är normalt mycket liten och kan ignoreras. Ändringar av beräkningsmodellen bakom index kan få större påverkan på enskilda värden, men även sådana ändringar tillåts endast påverka endast framtida värden.

19.    Finns det felaktigheter i datamaterialet som index bygger på?

Som i de allra flesta databaser förekommer det felaktigt inmatade värden, dubbletter och uppgifter som saknas. Successivt förbättras materialet genom att allt mer avancerade rutiner arbetas fram för att kvalitetsjustera databasen. Mäklarstatistik arbetar också för att öka kvalitén i dataunderlaget. Felaktigheternas inverkan på index är dock marginell. 

20.    Hur beräknas månads-, kvartals- och årsförändringar för index?

Från och med den 8 juni 2009 räknas månads-, kvartals- och års- förändringar för de publika index ut som en %- förändring för mätperioden. Den matematiska formel som används är:
(Indextal t- Indextal t-1) / Indextal t-1

21.    Vem har rätt att använda index och hur får det användas?

Nasdaq OMX Valueguard Boprisindex får användas av alla som är intresserade av bostadsmarknaden förutsatt att källa uppges, men ej säljas vidare eller integreras i kommersiella produkter utan tillstånd från Valueguard eller Nasdaq OMX. Nasdaq OMX och Valueguard förbehåller sig alla rättigheter till index. Indexet får inte användas för finansiella produkter utan tillstånd från Nasdaq OMX eller för försäkringar utan tillstånd av Valueguard.

22.    Varför har ett finansiellt index inte kommit fram tidigare?

Det har inte funnits en tydlig kravställning tidigare på ett finansiellt index på den svenska bostadsmarknaden. Det är både förenat med stora forskningsinsatser såväl som kostnader att ta fram och att underhålla ett finansiellt index.

23.    Varför har inte handeln i t ex USA baserat på S&P/Case-Shiller Home Price indexen nått en högre omsättning ännu?

Det finns säkert flera förklaringar till detta. Det tar tid att etablera en ny marknad. Många avvaktar innan de använder en ny produkt.  En annan viktig skillnad mellan det här index och Case-Shiller indexet kan vara relaterad till att det indexet har en tidsfördröjning på två månader och att det konstrueras med ett tremånaders glidande medelvärde. Det innebär att nya indexvärden är ganska gamla redan när det redovisas första gången. En tredje förklaring kan vara att avsaknaden av en underliggande vara gör att likviditeten växer långsammare än den annars skulle göra eftersom s k arbitragehandel normalt utgör en stor andel av likviditeten  på marknaden.